杭州楼市发展2010-2-24
未来几年杭州楼市发展趋势分析 (2010-2-24 23:12:09)
回顾2009年的杭州楼市，只能用一个字来形容，疯狂，大部分楼盘价格上涨近1倍，大量客户拿着现金抢购房子，没有最贵，只有更贵，原先业内预计会调整几 年的楼市在顷刻之间就超过了07年的最高峰，但越是形势一片大好的时候越是要注意潜在的风险，这样才能立于不败之地。
从销售一线的情况来看，有钱人多的一塌糊涂，阳光海岸最低1200万的房子照样被抢光，蓝色钱江也被一抢而空，九堡、下沙、三墩、滨江、转塘等地超过 15000的房子也都脱销。在土地市场上也是如此，先是申花板块创下近10000的新高，接着义乌小商品城公司以20000多的价格拿下南星桥地块，滨江 又在城东新城发力以近万元楼面价取得黎明村地块，市区新华集团地块被绿城以22361元摘得，德信以13000元竞得桥西地块，本是地价洼地的城北板块又 被绿城硬是拉起，田园地块被绿城以11000元竞得，龙湖以平均不到7000取得下沙3地块，绿城以15000的价格首次过江取得滨江地块，章家贝地块被 突然杀到的黑马中华企业以18000竞得。一时之间满城都是万元地，这些高价地块大部分都会选择走高端路线，预计售价将不低于2万，部分地块售价将超过3 万甚至更高。
从国内外经济情况来看，09年是国际经济恢复的时候，美国仍在艰难的去杠杆化，我国在08年外贸大受打击后经济也受到很大影响，为保8我国出台了4万亿财 政刺激和宽松的货币政策，各级银行纷纷加大贷款力度，创下了建国以来最大规模的贷款数字（近10万亿)，这些贷款为大量铁公基项目提供了资金，为促进内 需，对家电、汽车行业加大扶持力度，政府采购大幅增加，家电和汽车行业增长迅速，重新放宽房地产业的信贷要求，降低交易环节税费，导致房地产的投资突飞猛 进，为GDP保8立下汗马功劳。
但应该看到的是，央行放出的大量信贷资金并没有如愿进入实体经济，而以各种不同方式进入了股市及房地产业，众多央企及地方政府的融资平台可以获得巨额资 金，这些资金找不到合适的投资渠道，只能进入房地产以求增值保值，一些需要资金的品牌房企也选择和国企合作，例如绿城和西子集团、省发展集团等之间的合作 关系。同时中小企业主也在为投资发愁，海外市场需求恢复缓慢，前些年积蓄的资本无处投放，再加上央行增发货币引发通货膨胀的担忧（现实生活中已经能感受到 明显的通胀），就纷纷投资省城杭州的房产。
信贷政策的极度宽松在刺激经济复苏的同时也使房地产价格节节高升，这种资产价格的上涨基础不够扎实，在实体经济尚未恢复的情况下，如果央行迫于通胀压力而 加息，紧缩信贷，就会使高价拿地的房产公司资金紧张，同时对市场会形成即将降价的预期，迫使投资者、刚需观望，又会进入08年下半年的形势，资金紧张的部 分房产公司不得不降价销售，土地价格也会下次下调。
站在中央的角度来看，08年的4万亿政策是权益之计，大量银行资金肯定会造成一定的通胀，但只要在可控的范围内就行，同时期待国外市场需求快速恢复，国内 产业结构调整到位，新兴产业如新能源、3G通讯、网络经济等快速补位，只要经济发展了，适度的通胀是允许的。但这些的前提是通胀必须要在可控范围内，如今 的形势较为复杂，美国一直在压迫我国人民币升值，贸易战打个不停，外贸即使恢复也到不了前几年的增速，国内的内需市场又极为薄弱，居民收入提高缓慢，如果 要达到GDP连续增长8%以上只能进行城市化，继续发展房地产。
据此未来几年房产发展有以下几种可能：
1.今年年中政府为控制增发货币带来的通胀压力，加息并实施适度紧缩货币政策，房地产资金紧缺，部分房企降价销售，民众观望，价格大幅下跌，gdp增速减 少，09年拍的高价地造就的豪宅项目销售乏力，房地产发展陷入暂时的困境；
2.在加息并实施紧缩政策后，房价地价下跌，政府为保证经济增速，更改之前的紧缩政策，继续放宽对房地产限制，随着信贷资金的再度注入，房价仍会继续高 涨，但此后某个阶段仍会面临大幅调整。
不管发生何种情况，对需要买房的人来说，房价调整时就可以考虑买入了，对房产公司而言，地价调整也即买地时，房地产业可能会陷入低谷，但中国的城市化仍有 较大空间，房地产还有很大发展余地，为大众建造合适的房子，为大众提供生活的便利，是房地产发展的基础，住房不应该仅仅为有钱人而建，只有大众的需求才是 稳定发展的保证，追求暴利的开发商注定会昙花一现。
posted by yuhu @ 8:33 AM
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