yuhu's crazy ideas

从宏观角度看看当前房地产市场

2008-3-5 by 钢铁的博客

近段时间看了很多资料，股市、房市、汇率、次贷危机、石油、中东、台湾、通货膨胀、黄金等等，有点乱，得理理。房地产市场好比是人躯体的一部分，信贷资金 就是血液，没有信贷资金的支持，躯体就毫无生气。调节信贷资金的依据是经济情况，经济情况又依赖与世界经济政治，所以全面的梳理世界发生的事情对理解当前 的房地产市场会有点帮助。

2001年美国刚遭受网络经济破灭的打击，又被911撞了一下腰，美联储采取紧急措施，连续降低利率到1%，来刺激经济。受此低利率政策的影响，美国房地产市场逐年升温，次贷危机由此爆发。大量廉价的美元被各类金融机构甩到全球，他们买入黄金，炒高石油，部分资金进入我国市场，在房地产和股票市场底部建仓。我国的房地产市场也刚好从01年开始起步，这几年的高速发展和国外资金的支持有很大关系。

这轮牛市的起点是2005年底，多说股市是经济的晴雨表，可这句话在中国好像无效。2001年开始，我国经济年均增长率都在9%左右，但股市还是牛不起来，05年 也没什么重大事情发生，为什么就开始转牛了呢。其中一个原因是之前炒房的国外资金的收益已经翻番，他们看到这么多优质公司的股票价格居然如此低廉，毫不犹 豫的联手炒作中国股市。可以说股市的真正推动力在于资金量，只要有资金，熊市也能变牛市。去年股市的火爆让大家见识到了投资的魅力，也使众多地产公司融资 提供了便利。一时间，各大城市的地价屡创新高，没有最高、只有更高，成了地产市场的宣传语。雅戈尔、中海、保利、九龙仓等外地上市公司在杭州创造了一个个 高价地，直接推动了各区块楼盘价格。07年房价的高涨和地价上升有直接联系，至于其他因素都在其次。

再看看汇率，从05年汇改开始，人民币的汇率就一直不断上升，从最高点的8.2到现在的7.1，累计升幅高达13%。 与之相反的是，国内居民却觉得人民币是在贬值，各种生活用品价格不断上涨，食用油、汽油、住房、吃饭、交通、旅游等等方面，而工资的涨幅却不大，人民币在 这几年的缩水很大。这真是世界级的难题，经济学教科书根本无法解释，最后只能用“中国特色”来掩盖，咳！中国的经济学家啊，大部分都在混饭吃。其实现在人 民币的升值的相对于美元在升值，因为人民币的汇率只是和美元挂钩，在美元贬值的情况下，人民币只能升值，除非不盯住美元，实行浮动汇率制。而对内的贬值原 因是，世界上各种原材料价格连年高涨，造成国内企业制造成本增加，为维持企业效益，不得不提高价格，但同时又不能增加员工工资，所以表现为物价上涨，但工 资却涨的很少。

有一种观点认为，只要国家继续放松信贷，房地产市场就会继续繁荣下去。这种观点从短期而言是对的，但这样只会人为的延长了繁荣的时间，看看美国的次贷危机 就知道了。次贷的含义就是给不具有还贷基础的个人发放贷款，以增加需求量来消耗房产供给量，但当各种物价上涨，而个人收入增长缓慢的情况下，原先没有还贷 基础的人就会还不上贷款，这就给中间的各种金融机构造成了压力。随着延缓还贷的人的增多，一些小型的次贷金融机构就开始破产，随后就扩大化了。

从目前世界经济形势来看，近两年我国不得不维持从紧的政策，如果不坚持从紧政策，物价指数还会继续上涨，各路投机资金还会涌向房地产市场，这样下去，总会有一天要实施从紧政策，但那天或许就像日本的1990、香港的1997了。这种局面政府也不想看到，所以即使目前的从紧政策会带来阵痛，但从长远看，还是合算的。

再扯开谈谈，个人、公司、机构、国家都会有意无意的看重眼前的利益，而现行的经济学就是为这个目的服务，各种经济政策就是对症下药，而不是从根本上加以解决。各级政府想到的也是当地的利益，譬如gdp、就业率、人均收入等等，在谋取当地利益的同时较少考虑远期利益。看看杭州，钱江新城、滨江区、黄龙、武林广场、浙大紫金港等区域，都在打造商务中心，虽然从长期看这些项目是不错的，问题是如果国家紧缩政策延续几年，这么多商业项目能度过难关吗。

posted by yuhu @ 8:11 PM