yuhu's crazy ideas

地产泡沫正在聚积

2004/10/22

最近，关于人民币升值的预期又重新燃起，而国内的通胀问题则与之息息相关。笔者以为，中国目前的通货膨胀问题已经不容忽视，而其中尤其值得关注的是部分地区的房地产泡沫。

统计显示，7、8月份CPI均上涨了5.3%。原材料、燃料、动力购进价格8月达到2002年11月份以来上涨行情的高点。根据央行对5000家企业的调查显示，7月企业库存增长22％。而今年1至8月，全国商品房销售价格同比上升了13.5%。

值得注意的是，今年以来储蓄存款增速连续下降，上半年同比少增522亿，7月到８月存款增速下降的趋势依旧。存款增速连续下降表明，在价格上涨预期的影响下，多次降息都无法改变的居民储蓄高增长出现转折点。居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。

统计显示，上半年社会消费品零售总额增长12.8%， 剔除价格因素，实际增长10.2％，基本保持平稳增长，说明进入消费品领域的资本不多。同时由于中国城市家庭除了汽车外，家电等大件物品正趋饱和，食品不 能购买太多，股市又不景气，在房地产市场的赚钱效应下，很多居民为了自用和抵御通货膨胀，开始购买房地产来保值。

前些天我们去上海，看到了一些和1997年香港类似的景象。在老城区，随处可见地产中介铺，有的一条街上就有五家地产中介铺连在一起。房地产中介铺在过去三年里数目急剧增加，地产交投活跃，价格飚升。笔者以为这些都是房地产牛市后期的表现。

在静安区，我们住的酒店旁就是一个高尚小区，晚上九点多，小区四幢楼中亮灯的不到三分之一。经询问，这个楼盘在四、五年前就已经全部卖完了，买主大部分是外国人和外地人，他们很多时间不住在上海。

对于上海的工薪阶层而言，动辄100多万的豪宅，普通人显然购买力不足。有数据显示，目前上海中心区域购房的50％都是投资类，从历史经验看，这是有风险的。

由于投资买房的购买者很少自用，一般会出租或等待升值后转手。也就是说，这实际上是透支未来的实际购买力，一片繁荣的房地产购买力实际上有一部分是虚拟的，一旦出现房地产价格见顶迹象或利率上升后，这部分购买力会突然消失，出现“流动性陷阱”。

笔者以为，房地产价格的继续上扬说明了央行目前采取的控制货币总量手段的局限性，而且这种手段会造成资金体外循环，隐藏的风险更大。经济的问题最终应该通过经济手段来解决，目前应尽快加息。

中国内地上次房地产泡沫是在1993 年，但当时只局限在海南、北海和惠阳，全国其它地方泡沫都不重，严格意义上讲，对大多数中国人而言，还没有经历过房地产熊市，在很多人的脑海里，房子只会 涨、不会跌，是有效的保值手段。今天长三角的房价已经让很多人不顾自己的支付能力加入到轰轰烈烈的买房大军中，当利率上扬或房地产泡沫戳破之时，也许中国 又多了新兴一族：负资产族。

posted by yuhu @ 11:46 PM