市场的本质：大众预期变化导致价格涨跌
2009-8-16 by 钢铁的博客
因对房产和证券市场的长期关注，我发现一个很有趣的现象，房价和股价一样不是由价值决定，而是参与者对未来的预期，大家预期通货膨胀会到来就都去买 房，房价自然大涨，股价也是如此，前段时期市场对大宗商品都看好，这类股票价格就上涨。近期的股票市场大跌，也是因为大资金暂时不看好后市，引发大众的预 期发生改变，股价直线回落。
我可以说是经济学的科班毕业生，考研时的西方经济学分数排名还比较靠前，但那时就对西方经济学厚达500多页的书第一页的一句话“本文的研究基于人 类是理性的”感到有点怀疑，不过也没深入研究。随着社会经验的增长，发现人是理性的根本是一句空话，上至总理下至平民，每个人都为了自己内心深处那种非理 性的冲动而自责不已。人都希望做到理性，但每个人所掌握的信息是不完善的，当初看来理性的行为，后来却发现是非理性的。
回头来看看这些市场，房产、股票、期货、钢材、服装等等，交易的品种各不相同，但交易都以价格为最终表现形式。这些价格不是以各自的价值为基础，而 是以大众预期或者说能接受的价格为基础。我有个亲戚在钱江服装市场卖衣服，他和我说，相同的服装对于不同的顾客的价格不一样，顾客进门，他会先观察一下这 个客户大致属于哪个阶层，再报价。当然这是前几年的事情，现在比较多了，就难杀猪了。
近段时间房价大幅上涨，房产商看到的是真实的需求，这肯定没错，拿钱来买房的肯定是真实需求，但背后的原因是这些老板都认为会出现通货膨胀，实业又 不行，那就买房吧，钱放着也是放着。但问题是，去年房价下跌的时候为什么没见这些人来买房？去年全球经济衰退，我国也身受重创，大家都预期中国经济会进入 调整，房价还会下调。短短半年不到，预期就改变的这么快，不得不说市场的力量是巨大的，这里面政府的4万亿政策起到了强心剂的作用。又引发了大家对政府不 会让房地产业陷入困境的预期，进而吸引了更多的人进入房产投机。表现在市场上，就是房价加速上涨，07年那些房价不可能跌的话语又开始流传，同时参与者的 预期也更加强化。
股票市场在这方面表现的更加明显。07年的大牛市使很多人兴奋，各方面的新闻和专家都看高到8000点甚至1万点，同时中国经济也稳步可期，08年 还有奥运会，政府不会让股市在奥运会时大跌，其他看高的理由还有很多。但08年还是大跌，不管政府和市场有多少利好出台，股指还是大幅下挫。这期间股价的 大幅上涨和下跌和大众的非理性预期紧密相关，上涨趋势形成后，各种利好消息会不断出来，那些专家媒体都有一定程度的从众心态，同理下跌时候也如此。
有色、钢材等现货市场也是同个道理。现在铜价格已经冲到5万每吨了，较年初的2万每吨涨了2倍多，不是因为有真实需求而涨价，是因为中间商的不断囤货而致。国外金融危机还未恢复，国内生产商过剩产能也未解决，铜价本来不应该上涨，但随着国家大量贷款的发放，经济复苏预期的加强，很多中间商发现既然下 游厂商不进货，但我可以先囤货等以后经济好起来再卖掉。但众多中间商都这个想法时，铜价就肯定上涨，铜价的上涨会使更多中间商认同这个理念，都去囤货，铜 价又再次上涨。这种现象在铝、钢材等物质也同样发生着。这些中间商要获利只有靠经济真正复苏后，让生产商来接盘。但现在生产商原先的大量产能都没消耗，还 要高价进这些原料，岂不是有点难为他们。
目前的房产市场也是如此，房价是大众的预期所致，唯一的赌注是中国经济的快速复苏，要不这些高价房的消费基础后续乏力。现在拍了2万、1万的地价， 以后建好的房价也不会低于目前的价格，如果市场的消费基础缩小，或者中国经济复苏缓慢，大众预期就会改变，现在这些买豪宅的人就会发现有问题，豪宅市场也 会土崩瓦解，又一个循环会开始。虽然有些严重，但已经在大量地区发生过了，美国、香港、日本，中国也不会例外。
房价涨跌是很正常的事情，即使大跌也不见得中国会破产，反而会更好，政府总有手段控制局势。既然参与市场，就得面对风险。祝愿大家在各种市场里面获得可观的利润，这才是我们需要做的。
疯狂的市场 暴涨之后必然暴跌
2009-7-5 by 钢铁的博客
记得刚刚几个月前大家还在谈论某某楼盘降价的消息，房地产市场的表现也是不温不火，政府对土地市场的预期也大幅下降，很长一段时间内，都没有住宅土地的供 应。但这已经成为历史，短短几周，杭州土地市场连创新高，申花板块的土地楼面价已突破一万，此时周边在售楼盘价格约13000元。其他版块的新房销售情况 也异常火爆，特别是钱江新城和滨江，豪宅市场价量齐升，绿城蓝色钱江被疯抢一空。房价暴涨近在眼前。
人们总是健忘的，总是喜欢幻想，刚刚过去的金融危机还没完全消除，就沉浸在房价永远上涨的美好想法中。不可否认，短期内房价暴涨不可避免，但要清醒的认识 到，这次房价上涨纯粹是大规模的投机行为造成的。蓝色钱江近乎千万的豪宅真是用来自住的吗，非也非也，自住只是投资的借口。那些从银行贷款的中小企业主， 发现实业的投资机会太少，就选择高端房产以保值增值，何况还能从银行用房产抵押再次套现。个中技巧，是一般人所无法理解的。4万亿的政策促使银行系统的信 贷放松，是这次房价大涨的重要原因。钱一旦放出去了，要完全的监控是非常难的。
但暴涨注定是不可持续的，只会导致更大幅度的暴跌，这就像宿命一样，不可避免。
我国经济仍未好转，押宝房地产赌注太大。08年的世界金融危机是西方国家过度消费的恶果，这使得我国引以为豪的制造业大受打击，特别是沿海一带的出口加工 制造业。为了应对危机，国家出台了4万亿的财政政策，旨在用政府手段释放过度的生产能力，使得这些企业不至于破产。同时放松银行信贷政策，对一些本来要倒闭的企业再度发放贷款，其中包括一些著名的房地产公司。这样做的目的是恢复企业产能，减少失业率。但后来发现，这样还不行，所以有了房地产资本金下调的政 策，为了实现保8目标，房地产的投资增速是不能少的，这也是近期国有背景的公司频频现身土地拍卖市场的最终原因。当经济增速放缓时，房地产再次成了救世英 雄，但这次不是97年金融风暴时的情况，押宝房地产只会引起新一轮的通货膨胀。
人性的贪婪引发了房价暴涨。政策的出发点是好的，政府不想看到大批工人、白领失业，这会引起社会动荡，但人性不会因为政策而改变。信贷的放松使得大批人有 抵押物的人能迅速从银行获得大额贷款，实体经济的衰弱使得投资房产或股票变得更加明智。一般的聪明人都会这么做，从城市发展的角度来说，房产长期保值增值 是没错的。但当本该投资实业的资金同时聚集到房地产时，就导致房价暴涨，导致我们看到的豪宅市场的供不应求。
很多人想不明白，既然房价已经暴涨了，怎么还会暴跌？让我们从人性的角度来看看这个过程如何发生。刚开始某人投资豪宅市场有大幅盈利，他 周边的人也会投资豪宅，这引发了豪宅市场供不应求的局面，同时媒体开始报道，这又造成投资豪宅能够保值增值的假象。这些假象（当时是真实的）会吸引更多的 人参与其中，相互之间沉浸在房价不断上涨的幻想中。市场现象又吸引土地价格上涨，就像目前申花板块的高价地一样，大家的预期开始变高，同时房价又开始上 涨。
突然间由于某种因素，可以是政策，也可以是某种质疑，一些先期投资的聪明人开始套现。同时国家的政策因为通货膨胀的发生开始变得紧缩，媒体报道也开始 转向，大部分投资人开始套现，但发现要转手很困难，就会下调价格。这又会引发新的降价风暴，大家发现豪宅不值这个价格，从而导致价格暴跌。
对于自住的人而言，现在绝对不是买房的时候，除非是很有钱的主，否则还是观望吧。对于投资的人，现在可以参与，但要密切注意政策及市场的变动，及时抽身。 世界经济刚刚开始衰退，我国目前的复苏只是表象，看看自己及周边的人，工资涨了吗，生意好做了吗，只过了1年，房价能在毫无经济基础的背景下独自暴涨吗。 还有一点，有钱的朋友也可以投资股票，现在还是上涨通道，变现能力比房子要强。
从宏观角度看看当前房地产市场
2008-3-5 by 钢铁的博客
近段时间看了很多资料，股市、房市、汇率、次贷危机、石油、中东、台湾、通货膨胀、黄金等等，有点乱，得理理。房地产市场好比是人躯体的一部分，信贷资金 就是血液，没有信贷资金的支持，躯体就毫无生气。调节信贷资金的依据是经济情况，经济情况又依赖与世界经济政治，所以全面的梳理世界发生的事情对理解当前 的房地产市场会有点帮助。
2001年美国刚遭受网络经济破灭的打击，又被911撞了一下腰，美联储采取紧急措施，连续降低利率到1%，来刺激经济。受此低利率政策的影响，美国房地产市场逐年升温，次贷危机由此爆发。大量廉价的美元被各类金融机构甩到全球，他们买入黄金，炒高石油，部分资金进入我国市场，在房地产和股票市场底部建仓。我国的房地产市场也刚好从01年开始起步，这几年的高速发展和国外资金的支持有很大关系。
这轮牛市的起点是2005年底，多说股市是经济的晴雨表，可这句话在中国好像无效。2001年开始，我国经济年均增长率都在9%左右，但股市还是牛不起来，05年 也没什么重大事情发生，为什么就开始转牛了呢。其中一个原因是之前炒房的国外资金的收益已经翻番，他们看到这么多优质公司的股票价格居然如此低廉，毫不犹 豫的联手炒作中国股市。可以说股市的真正推动力在于资金量，只要有资金，熊市也能变牛市。去年股市的火爆让大家见识到了投资的魅力，也使众多地产公司融资 提供了便利。一时间，各大城市的地价屡创新高，没有最高、只有更高，成了地产市场的宣传语。雅戈尔、中海、保利、九龙仓等外地上市公司在杭州创造了一个个 高价地，直接推动了各区块楼盘价格。07年房价的高涨和地价上升有直接联系，至于其他因素都在其次。
再看看汇率，从05年汇改开始，人民币的汇率就一直不断上升，从最高点的8.2到现在的7.1，累计升幅高达13%。 与之相反的是，国内居民却觉得人民币是在贬值，各种生活用品价格不断上涨，食用油、汽油、住房、吃饭、交通、旅游等等方面，而工资的涨幅却不大，人民币在 这几年的缩水很大。这真是世界级的难题，经济学教科书根本无法解释，最后只能用“中国特色”来掩盖，咳！中国的经济学家啊，大部分都在混饭吃。其实现在人 民币的升值的相对于美元在升值，因为人民币的汇率只是和美元挂钩，在美元贬值的情况下，人民币只能升值，除非不盯住美元，实行浮动汇率制。而对内的贬值原 因是，世界上各种原材料价格连年高涨，造成国内企业制造成本增加，为维持企业效益，不得不提高价格，但同时又不能增加员工工资，所以表现为物价上涨，但工 资却涨的很少。
有一种观点认为，只要国家继续放松信贷，房地产市场就会继续繁荣下去。这种观点从短期而言是对的，但这样只会人为的延长了繁荣的时间，看看美国的次贷危机 就知道了。次贷的含义就是给不具有还贷基础的个人发放贷款，以增加需求量来消耗房产供给量，但当各种物价上涨，而个人收入增长缓慢的情况下，原先没有还贷 基础的人就会还不上贷款，这就给中间的各种金融机构造成了压力。随着延缓还贷的人的增多，一些小型的次贷金融机构就开始破产，随后就扩大化了。
从目前世界经济形势来看，近两年我国不得不维持从紧的政策，如果不坚持从紧政策，物价指数还会继续上涨，各路投机资金还会涌向房地产市场，这样下去，总会有一天要实施从紧政策，但那天或许就像日本的1990、香港的1997了。这种局面政府也不想看到，所以即使目前的从紧政策会带来阵痛，但从长远看，还是合算的。
再扯开谈谈，个人、公司、机构、国家都会有意无意的看重眼前的利益，而现行的经济学就是为这个目的服务，各种经济政策就是对症下药，而不是从根本上加以解决。各级政府想到的也是当地的利益，譬如gdp、就业率、人均收入等等，在谋取当地利益的同时较少考虑远期利益。看看杭州，钱江新城、滨江区、黄龙、武林广场、浙大紫金港等区域，都在打造商务中心，虽然从长期看这些项目是不错的，问题是如果国家紧缩政策延续几年，这么多商业项目能度过难关吗。
